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Archive for 10月, 2010

平成22年度土地家屋調査士試験筆記試験合格者発表 10月27日(水)

10月27日(水)に平成22年度土地家屋調査士筆記試験の合格者の発表がありました。
今年の試験内容は忙しくて目も通してませんけど、
私は平成21年度の合格者で、早いものであれから1年が過ぎました。
まだ、昨日の事のように試験勉強の苦しさ、試験時の緊張、合格した時の喜びが目に浮かびます。

筆記試験を合格された方は、口述試験も頑張ってください。すでに、山場のハードルは突破しています!口述試験も余裕で突破できる十分な実力は身についていますから、安心してリラックスして口述試験に臨んでください。
また、筆記試験残念だった方、大変苦労されたと思います。でも、諦めずに頑張りつづけてください。諦めずがんばって勉強さえすれば必ず合格できる資格ですから!


世界測地系座標の重要性とは?

土地家屋調査士として、境界標を測量し、その位置を座標化し、土地の形状を図面にあらわしたり、土地の面積を求めたり、
境界標の位置を測量した結果を座標化することは大変便利な意味があります。

一般的に境界測量とは、「座標値が分かる基準」から、それぞれの境界標の角度と距離を測量し三角関数を用いて座標値を計算します。
「座標値が分かる基準」とは基準点のことで、その座標値はどんな数字でも、その基準点から測量した角度と距離さえ分かれば、土地の形状も面積も問題なく算出することはできます。

しかし、土地の形状や面積だけを算出するだけのために、基準点にどんな数字でも設定し、測量することには重大な欠点があります。

それは、その基準点が何らかの原因によって無くなれば、その基準点から測量した境界点は復元することはできません。
仮に、境界点が残っていれば、その境界点から他の境界点は復元可能ですが、基準点も境界点も無くなってしまった場合ははっきり言って復元不可能です。
高い費用をかけて測量しても、長い年月には何があるか分かりません。基準点も境界点も無くなってしまうことだって十分に考えられます。


それでは、基準点も境界点も無くなってしまっても、その点を復元することを可能にするための方法として、

世界測地系座標」というものがあります。

世界測地系座標とは、簡単に言うと、基準点を「地球上のどの位置」にあるのかを測量・調査しておきます。その地球上の位置(座標)がわかる基準点から測量した点は当然、地球上のどの位置(座標)にあるのか分かりますので、
基準点も境界点もすべて無くなってしまっても、地球上のどの位置(座標)がわかっている以上は、ずっと長い将来まで問題なく復元可能です。

近年は異常気象続きで、平成18年の諏訪地域を襲った豪雨災害等また、東海地震の心配は人命の危機ばかりでなく、土地全体が流されるなどの不動産の危機でもあります。

当事務所の測量は世界測地系座標の使用を徹底し、測量した境界点の復元性を保つことが重要と考えます。


長野県内 法務局、建設事務所 管轄区域表

管轄法務局管轄建設事務所管轄市町村
本局長野建設事務所長野市、信州新町、飯綱町、信濃町、中条村、小川村
須坂建設事務所須坂市、小布施町、高山村
千曲建設事務所千曲市、坂城町(管轄法務局は上田支局)
飯山支局北信建設事務所中野事務所:中野市、山ノ内町 飯山事務所:飯山市・木島平村・野沢温泉村・栄村
上田支局上田建設事務所上田市、東御市、長和町、青木村、(坂城町)
佐久支局佐久建設事務所北部地域には小諸市、佐久市(旧臼田町除く)、軽井沢町、御代田町、立科町
南部地域には佐久市(旧臼田町)、小海町、佐久穂町、川上村、南牧村、南相木村、北相木村
松本支局松本建設事務所松本市、塩尻市、麻績村、生坂村、山形村、朝日村、筑北村
安曇野建設事務所安曇野市(豊科、穂高、梓川、三郷、堀金)
木曽支局木曽建設事務所上松町、南木曽町、大桑村、木曽町、木祖村、王滝村
大町支局大町建設事務所大町市、池田町、松川村、大町市八坂、大町市美麻、白馬村、小谷村
諏訪支局諏訪建設事務所岡谷市、諏訪市、茅野市、下諏訪町、富士見町、原村
飯田支局飯田建設事務所飯田市、松川町、高森町
下伊那南部建設事務所飯田市上村、南信濃、天龍村
伊那支局伊那建設事務所伊那市、駒ヶ根市、辰野町、箕輪町、飯島町、南箕輪村、中川村、宮田村

【くわしくは、長野地方法務局 不動産登記/商業・法人登記の管轄区域一覧建設事務所別管内市町村表(H22.04.01)


国土交通省:都市部における公図と現況のずれの公表について

平成18年11月から国土交通省により、都市部における公図と現況のずれの公表がされています。
DID(人口集中地区)と呼ばれる、市町村の地域内で人口密度の高い地域(原則として人口密度が1k㎡当たり4,000人以上)が互いに隣接して、その人口が5,000人以上となる地域の
都市部だけで、残念ながら長野県は公表されていません。将来的には長野県も公表されると思いますが、国の予算の関係上いつになることやら・・・。
ただ、この公図と現況のズレも、都市再生街区基本調査に基づくもので、あくまでも官民界の公図と現況のズレだと思いますので、参考程度に考えたほうがよさそうですが、全国の公図のズレの傾向を知るには非常に興味深い情報です。


都市部における公図と現況のずれの公表(国交省より)

ねらい

 土地を売買したり、相続に伴って分筆したり、公共用地に必要な部分を取得したりする場合、土地の正確な筆界を確認することが必要となりますが、特に都市部についての地籍調査(注)が進んでおらず、また、筆界について正確に記録した地図の整備も遅れています。
 そのため、多くの地域で公図(明治初期の地租改正で作成された図面等)が筆界を確認するための参考資料として利用されていますが、公図に記載された区画や面積等が正確でないことは良く知られています。
そこで、一定の手法により得られた公図と現況のずれの情報を公開し、地籍調査促進の必要性を広く一般に訴えることとしました。
 このずれは公図が現況と一致していないことを示すもので、土地の所有に影響はありませんが、将来にわたって土地のトラブルを防ぐためには地籍調査により正確な地図を整備することが効果的です。

  (注)国土調査法に基づき土地の所有者、地番、地目、境界、面積を調査すること。

結果

精度の高い地域(ずれが10cm未満)
約4%、約800 枚
小さなずれのある地域(ずれが10cm以上30cm未満)
約10%、約1,900 枚
ずれのある地域(ずれが30cm以上1m未満)
約23%、約4,500 枚
大きなずれのある地域(ずれが1m以上10m未満)
約61% 、約11,900 枚
極めて大きなずれのある地域(ずれが10m以上)
約3% 、約500 枚

公表についてのQ&A

問1 公図とは何ですか。

  1. 登記所には、土地の区画(筆界)を明確にするための資料として地図が備え付けられることになっています。公図は、地図が備え付けられるまでの間、「地図に準ずる図面」として地図に代わって備え付けられている図面で、土地の大まかな位置や形状を表すものです。
  2. 公図の多くは、明治時代の地租改正に伴い作成されたもので、現況と大きく異なる場合もあります。

問2 何故公図が現況とずれているのですか。

  1. 明治時代の技術では正確な測量が難しかったこともあり,また、徴税の参考資料として作成されたという背景もあり、現況とは必ずしも一致しないこともあります。
  2. ただし、公図の他に土地の位置や形状を示す公的な資料がない地域では,土地の大まかな位置や形状を明らかにできる点で資料価値があるため現在も利用されています。
  3. 現在、地籍調査という事業が実施され、公図を正確な地図へ置き換える作業が進められていますが、全国の都市部(DID)において正確な地図があると言える地域は19%に留まっています。(平成17年度末時点)

問3 公図と現況がずれているとはどういうことですか。

  1. 国土交通省においては、市区町から収集した情報及び現地踏査を基に、公図の角の点に対応すると考えられる現地の点の位置を測量しています。
    (都市再生街区基本調査については参考資料1(PDF)を参照)
  2. これらの点を基準として、できるだけ差が小さくなるように公図を置いたときの、公図と実測点とのかい離をここでは「ずれ」と呼んでいます。
  3. この「ずれ」の値は、現在の公図が正しい地図を作るためにどの程度有用であるかの目安を示すものです。現地で測量した点は土地の所有者に筆界であることを確認した点ではありませんし、また、一筆ごとの土地それぞれについて公図とのずれを示す目的で作業をしたものでもありませんので、ご利用に当たってはご留意をお願いします。
    ただし、公図の他に土地の位置や形状を示す公的な資料がない地域では,土地の大まかな位置や形状を明らかにできる点で資料価値があるため現在も利用されています。現在、地籍調査という事業が実施され、公図を正確な地図へ置き換える作業が進められていますが、全国の都市部(DID)において正確な地図があると言える地域は19%に留まっています。(平成17年度末時点)

問4 土地を取られる心配はないのですか

  1. 公図と現況がずれていても、単に公図が土地の区画(筆界)を明確にするための資料として十分な精度や正確性をもっていないものであることが明らかになるだけで、土地の所有権や筆界には一切の影響はありません。公図は、あくまで土地の大まかな位置や形状を知るための資料であり、これによって、所有権が左右されることはありません。

問5 何か問題があるのですか。

  1. 1.公図と現況がずれているとしても、単にその公図が土地の区画(筆界)を明確にするための資料として十分な精度や正確性をもっていないものであることが明らかになるだけです。
  2. ただし、現況とずれている公図しかない地域では、筆界に関する記録が十分に整備されていませんので、将来以下の様なトラブルが起こるかもしれません。
  3. また、このような地区については過去の測量が正確でなかったために登記されている土地の面積(地積)が誤っていることがあり、土地の区画(筆界)を測量し直して正確な面積がはじめて明らかになる場合もあります。

    参考資料2(PDF)

問6 このようなトラブルを招かないためにはどうすれば良いのですか。

  1. 境界をめぐるトラブルを招かないためには、隣人と確認の上で境界標を設け、その管理に留意するなど、日頃から境界を明らかにすることを心がけてください。機会があれば、隣人と立会いの上で正確な実測図を作成することもお勧めします。
  2. また、法務局においては「筆界特定制度」を用意しています。この制度では、測量費用の自己負担は伴いますが、登記官により迅速かつ適正に土地の区画(筆界)の特定を受けることが出来ます。詳細については最寄りの法務局にお問い合わせ下さい。
  3. さらに、市町村により地籍調査事業が行われる場合には、関係地権者の立会いを経て、市町村の負担により正確な筆界の記録が作成されます。また、作成された地図は、これまでの公図に代えて、法務局において地図として備え付けられます。

    参考資料3(PDF)

【くわしくは、国土交通省:都市部における公図と現況のずれの公表について


信州SUWA 諏訪圏工業メッセ2010に行ってきました。

「信州SUWA 諏訪圏工業メッセ」パンフレット

知り合いに誘われ、諏訪圏工業メッセに初めて行ってきました。

第一印象として、来場者の多さにビックリ!
そもそも、諏訪圏工業メッセは精密・機械系の展示会ですので、土地家屋調査士、測量業とは縁遠いもので、付合い程度のつもりで行ってきましたが、それぞれの会社のブースで工夫された技術発表が楽しめ他業種ながら、大変感心し土地家屋調査士、測量業界でも何かできないものかという刺激をビシビシ受けてまいりました。


オンライン登記の注意点:土地の表題登記と分筆登記を連件申請できない!?

こんな案件がありました。

今まで、何事もなく住んでいた自宅の土地の下に実は、赤線(道)、青線(水)と呼ばれる官有地があった場合の案件でした。
その場合、土地家屋調査士は土地の表題登記と分筆登記を申請します。
道、水の払下等により土地の表題登記を申請して例えば100番という地番を付した後、その土地を100番1、100番2に分筆した後、建物の下の土地が100番2だとすれば、その土地を所有権移転登記して自分の土地にします。


私は、オンライン登記申請にて土地の表題登記と土地の分筆登記を連件申請しました。
数日後、法務局から連絡が来て、法務局のコンピューター内に存在しない土地(ここでいう100番)を、連件申請により分筆しようとすると、エラーが発生してできないということでした。
法務局内のコンピューターの仕様は分かりませんが、職員との話から推測すると、どうも連件申請とは、今回の場合でいう100番の表題登記と100番1、100番2の分筆登記がセットの1個の登記となるらしく、そのセットの登記が完了するまでは、コンピューター上に100番という土地はできないみたいです。

ってことで、今回は、分筆登記を取下げて、再度分筆登記を申請し直しました。
解決方法は単にオンライン申請時に連件申請のチェックを外して申請すれば1回でうまくいくと思います。
機会があったら挑戦してみます。


土地家屋調査士全国一斉無料相談会が行われました。

土地家屋調査士60周年の記念イベントとして、土地家屋調査士の業務に関する全国一斉無料相談会が行われました。

全国の土地家屋調査士の先生方お疲れ様でした。
私は、長野県諏訪地区で開催される無料相談会(開催場所は下諏訪商工会館)に研修生という立場で出席させてもらいました。
私個人的に土地、建物の悩みに先輩方がどのような回答をするのかが、大変に興味があり非常に楽しみしていました。

相談に来られた方は、結局3人だけで少しさみしい感じでした。
相談内容は土地、建物の相談というよりは、所有権の権利関係や税金に関する相談だったように感じました。

先輩の回答を聞いていて、不動産財産の悩みにを解決していくためには、土地家屋調査士業の分野だけでなく幅広い知識が必要不可欠だと感じ日々の自己研讃の大切さを改めて感じました。それと同時に我々、土地家屋調査士という資格はあまり世間に認知がなく、司法書士や行政書士または、税理士といった資格との業務に関する区別がなく、また、測量の分野では世間一般に土地家屋調査士と測量士とは同じ資格だと思われているんではないかと強く感じさせられます。


未登記建物を買い受けた取得者から表題登記ができるか?

こんな問合せがありました。

現在、築十数年の住宅(居宅)の建物を所有しているAさん。ちなみにその居宅建物は未登記です。
その未登記建物をBさんに売り渡し後、Bさんから建物の表題登記ができますか?


【解決策】
もちろん未登記建物を買い受けたBさんから建物表題登記は申請することはできます。

その時に必要になる書類として、
・ 前所有者であるAさんの建物について所有権を証明する書類
   Aさんが新築したのであれば建築確認済証または、納税証明書
・ Bさんの建物について所有権を証明する書類
   売買契約書または、建物代金の領収書
・Bさんの建物について住所を証明する書類
   住民票
以上の他に、Aさんの印鑑証明書があればバッチリだと思います。

また、AさんがBさんに建物を売り渡した後でも、何らかの事情によって、Aさんから建物の表題登記を申請したい場合でも、その申請は認められます。(Q&A表示に関する登記の実務 第4巻 P23)