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田中健吾測量登記事務所
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Category : 田中健吾のブログ

土地の基準価格5種類 「公示価格」、「基準地価」、「路線価」、「固定資産税評価額」「実勢価格」

始めに土地家屋調査士は、土地の価格については、まったく分かりません。
ただ、資格の名前のせいか、よく「ここの土地の値段はいくらするの?」と聞かれますが、
土地家屋調査士は、境界標など測量して実測の面積を算出し、測量によって土地の形状を図面にするのが仕事で、
土地の価格をお示しすることは一切ありません。

土地の価格は、不動産屋さんに聞いていただいた方がよろしいかと思います。

今この記事を拝見している方は、不動産屋さんに聞くことまではしなくても、
何となく土地の価格が気になるだけ、または土地の価格にはいろいろあって分かりづらいという方がほとんどだと思います。
土地の価格にも何種類かあります。

  • 公示価格(国土交通省が公表)・・・一般的に土地取引価格の指標となると言われている
  • 基準価格(国土交通省が公表)・・・公示価格と同じと思ってよい。
  • 相続税路線価(国税庁が公表)・・・公示価格のおおむね8割の価格
  • 固定資産税評価額・・・(市町村が算出し総務省がとりまとめ。一般公表はしていない)
  • 実勢価格・・・実際に取引れてる価格

ご参考までに分かりやすい記事がありましたので、その記事のリンクを貼っておきます。

「公示地価」「基準地価」「路線価」の違いは?:楽待不動産投資新聞

私は、土地の価格決定は、
当該土地の近くで取引されている価格いわゆる実勢価格が相場になってくるように感じます。
公示価格や固定資産税評価額がこのくらいだから、
この土地は価格はこのくらいするはずと思っていたところ、拍子抜けされる方のお話もよく伺います。

東京では、はがき1枚の大きさで約83万だそうです。ちょっと測量がずれただけで、ウン万変わってきますね。
怖くて測量できません。


贈与税を2,000万円まで非課税で行う方法があるらしい?

測量の仕事、登記の仕事をしていると、世間話程度ですが、よく相続税や贈与税のご相談をいただくことがあります。

そこで、贈与税を2,000万円まで非課税で行う方法があるらしいけど、ご存じですか?と聞かれました。

そんな奇跡的な制度は知りません!

しかし、私は税理士ではないので、詳しくは分かりませんが、おっしゃってる制度は、非課税ではなく贈与でかかる贈与税を先送りするみたいな「相続時精算課税」か、1,200万円までが非課税になる「住宅取得資金の非課税制度」という制度のことだと思います。

贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があります。

暦年課税は、年間110万円まで基礎控除が認められており、110万を超える部分が贈与税の対象になっていきます。
この暦年課税が、一般的にみなさんがご存知の贈与税の標準パターンだと思います。
相続時精算課税は、生前贈与をするときは2,500万円までは贈与税を非課税にするという、太っ腹な制度。ではなく、贈与を受けた時点は非課税ですが、贈与した人が亡くなった時に生前に贈与した財産も併せて、相続税を課税する。ただの贈与税の先送りみたいな制度です。この制度を使うとメリットが多い人、デメリット多い人がはっきり分かれると思います。

また、住宅取得資金の非課税制度は、うちのお客様にもいましたが、
住宅を購入される場合、親からの援助をしてもらう場合に、受ける人(一般的に子)の所得が2,000万以下など条件をクリアーすれば、省エネ住宅を購入した場合1,200万円までの贈与が非課税になるという制度です(その年によって異なります)。

個人的な意見ですが、借金大国といわれる日本が、税金という収益源を簡単に緩める訳がありません!
耐震、省エネなど、お国が向かわせたい方向への誘導するための減税はあっても、基本方針は増税!
よく税金の仕組みを理解してメリット、デメリットを見極めないといけないと、本当に危険だと肌身をもって感じます。

税の専門家は税理士です。詳しく知りたい方はお近くの税理士または、会計事務所にご相談下さい。


ゴルフクラブの名前の由来?

10月9日は体育の日ということもあり、普段仕事でお付き合いのある不動産業者、弁護士、司法書士との接待ゴルフといういいわけで、家族に白い目をされてながらゴルフに行ってきました。
スコアは二の次で、天気も良く、最高のゴルフ日和のなか、普段難しい顔をしている大先生方が、無邪気にはしゃぐ少年のような姿を拝見できたことが一番でした。

ゴルフをたしなむ方なら経験があるかと思いますが、ちょくちょく話に挙がる他愛もない話題ですが、3Wはスプーン、5Wはクリークで、4Wは何て呼ぶの?、どんな意味なの?
少し気になったので、ネットで調べてみました。

こういう歴史話は沿革といいますが、
土地家屋調査士の仕事の中には、土地の境界を確認する仕事がありますが、平成の時代でも明治時代に作られてた土地台帳付属地図という、いわゆる公図を使って現地の境界を確認してもらってます。

物事の歴史を知ることは、大変大事なことだと感じます。
当時の時代背景、それから今日に至るまでの変遷(移り変わり)など、大変に貴重な情報が詰まっています。

ゴルフクラブの名前の由来について、下記に詳しく載ってました。http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1311050938


土地家屋調査士の記念碑の掃除は月イチで掃除している人達がいた!

長野県土地家屋調査士会の研修会H29.10

午後から長野県土地家屋調査士会の研修会に行ってきました。

毎回、長野県土地家屋調査士会の研修会は、松本市のキッセイ文化ホールで行われます。
諏訪から研修会会場に向かうには、1時間弱かかりますので、毎回研修会に向かう車内で溜息がでます。ただ、諏訪より遠い地域からも来られる先生方を想えば、諏訪から松本なんて距離は大した距離ではないですかね。

土地家屋調査士にとって、キッセイ文化ホールは特別な場所で、園内に土地家屋調査士制度発祥の記念碑が建っています。
残念ながら、土地家屋調査士以外で知っている方は皆無だと思います。

記念碑の写真はあえて載せませんので、どれが土地家屋調査士の記念碑か探してみてください。

色々横道にそれてしまいましたが、ここからが本題。
研修会の中で、その土地家屋調査士の記念碑を松本の土地家屋調査士の先生方は、月に一回掃除をしてくれているそうです!

おったまげました!

年に一回でなく、月に一回だそうです。
研修会の休憩中に、松本の先生にその件について聞いてみると、

「そうそう、当番で回してるんだけどね。」

なんて、全然大したことじゃないねみたいにあっさりというか、さりげなくというか。

年に2,3回の研修会で、諏訪から松本まで行くくらいで遠いとか、忙しいだとかピーピー言ってる自分が恥ずかしい。
土地家屋調査士である自分の知らないところで、土地家屋調査士という職業のためにご尽力されてる方々が、どれだけたくさんいることか。
大変感動いたしました。


巨大スズメバチの巣を発見

巨大スズメバチの巣_遠景

巨大スズメバチの巣_近景  

最近は朝晩はめっきり寒くなりました。 さすが、信州です。
思えば暑い暑いとうなだれる日も、結局は数日だったような気がします。

茅野市宮川の田沢で地主立会のもと、敷地測量を行っていると、

「なんだ!あれっ!」

と地主が叫びました。
お隣の床下に巨大スズメバチの巣を発見!
よく見れば、周りはスズメバチが飛び交っているではないですか!
見た目で直径50cm以上はありました。
とても近寄れませんでしたが、現役の巨大スズメバチの巣を初めて拝見しまいしが、さすがの迫力でした。

こんな出会いも、測量現場の醍醐味ですかね(怖)


子供が親に「すぐに諦めるな」と教えてくれるような気がする場面

壊れたおもちゃ

子供が、おさがりでもらったおもちゃの山の中から掘り出してきた電車のおもちゃをどうしても動かせ!
とせがむので、気安い気持ちで引き受けたら、

電池をいれても動かない。

じゃあ、壊れてるからポイ、と捨てるは簡単ですが、
小さい子供はもう動くものだと思っているので、なかなか壊れてるからあきらめろと、なだめても納得しないのは直観的に分かります。

何より、子供達には「壊れたら捨てろ」、「すぐ諦めろ」、「買い直した方が安い」という姿勢も見せたくないので、自信ないけど分解してみました。

親指の先ぐらいの小さい箱の中に、たくさんギヤが入っていてびっくり。こんな風になってるんだと感心しました。
そして、もちろんというか分解して組み立てただけですから、その後も動きませんでした。

あとは、子供が動かせと駄々をこね出すか心配でしたが、すんなりと諦めてくたことが意外でした。

子供ながらに、今のお父さんの力で精一杯のことをやって、ダメなら仕方ない。と感じてくれたのかは分かりませんが。

 

こういう場面の時に、子供がすぐに諦めず駄々をこねているのは、

「簡単に諦めるな!
同じダメでも、なにもしないですぐに諦めるダメと、何かやってみてからのダメでは、全然違うだぞ!」

という気持ちを、子供が親に教えてくれてるんじゃないかと、思えた出来事でした。


登記所に登記されている建物図面・各階平面図には軒の部分も図示されてますか?

こんなお問い合わせをいただきました。

法務局に登記されている建物の平面図は建物の軒の部分はでてますか?

答えは、
登記所に登記されている建物図面および各階平面図には、軒の部分の形状は図示されておりません。

また、求積されている線は木造建物に関しては、柱の中心ですので、建物の外壁を結んだ線ではないことに注意してください。
そして、建物図面をよく見ると、境界から建物までの位置の距離が、一般的に三か所記載されていますが、それは寸法は境界から建物外壁までの距離で記載してよいという決まりです。
そうすると、建物線は柱の中心で、境界線から建物までの寸法は建物外壁というとつじつまが合いませんが、それでよいと不動産登記法に定められております。


測量プリズムミラーを分解

測量プリズムミラー分解

測量時に使用するプリズムミラーを分解してみました。
当事務所の稼ぎ頭のプリズムミラーちゃん。

普段から綺麗にメンテナンスしてあげないと。いうこと聞いてくれなくなっちゃうからね。


大きな仕事の励み

朝の7時過ぎに事務所の電話がありました。

電話に出てみると、先日境界立会のご依頼をいただいたお客様からでした。
内容は長年にわたってお隣との境界が不明確で不安でしたが、おかげで境界をはっきりして頂いた上に、綺麗でしっかりした境界標まで入れて頂いたという御礼の電話でした。

今まで、そんな御礼の電話をいただいた事がありませんので、
何かあったのか心配しましが、ただの一言の御礼の電話でした。
その一言の御礼が非常に心温まり、大きな仕事の励みになります。
こちらこそ、ありがとうございました。


朱線誤記につき改記って何?

朱線誤記につき改記

土地の登記記録の原因及び日付の欄で、今まで見たいことの文言を発見。

「朱線誤記につき改記」

って何?初めてみました。しかも登記日は平成28年6月30日と最近です。
お恥ずかしながら、どんな意味か分かりませんが、
想像するに土地区画整理した図面の境界線が間違っていたので、登記官が職権で修正した感じかなと思います。