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田中健吾測量登記事務所
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登記所に登記されている建物図面・各階平面図には軒の部分も図示されてますか?

こんなお問い合わせをいただきました。

法務局に登記されている建物の平面図は建物の軒の部分はでてますか?

答えは、
登記所に登記されている建物図面および各階平面図には、軒の部分の形状は図示されておりません。

また、求積されている線は木造建物に関しては、柱の中心ですので、建物の外壁を結んだ線ではないことに注意してください。
そして、建物図面をよく見ると、境界から建物までの位置の距離が、一般的に三か所記載されていますが、それは寸法は境界から建物外壁までの距離で記載してよいという決まりです。
そうすると、建物線は柱の中心で、境界線から建物までの寸法は建物外壁というとつじつまが合いませんが、それでよいと不動産登記法に定められております。


建築確認申請書と建築された所在が相違する場合と単純な記載ミスの場合

新築建物の表題登記を行う際に、所有権証明書(所有権証明情報)の一部として建築確認申請書(以下、建築確認)は重要な参考資料です。
表題登記の事前調査・測量で建築確認の内容を現地調査にて照らし合わせて確認します。

先日、建築確認内に記載されている建築場所の番地が違っていました。
所在が実際と相違する場合で、よくあるパターンは工場などで建物の建築されている底地だけでなく、隣接する土地も記載されているパターンがあります。その場合も登記上の建物の所在は建物の建築されている底地だけになりますので、建築確認の建築場所(所在)と相違する事になります。
これは建築確認の建物所在は記載ミスではなく、建築基準法と不動産登記法の相違です。

 

しかし、この前の事例は100番が300番と記載されているくらい全然違っていたことがありました。たまたま、居宅(住宅)建物だったので所有者の住所と建築された住所がいっしょのため土地の登記記録、住民票、委任状から確認でき、単純な記載ミスだと判断できましたが、一応は建築確認は確認機関があってチェックされてきている書類ですから多少の信憑性はあると思いますので、記載ミスと判断するにも慎重になります。

上記の例で簡単に判断できない場合として、工場などのように所有者住所と建築した建物の所在が異なる場合などは、土地の登記記録、公図でしか確認ができなくなってしまいますので、敷地の形状にもよりますが、偶然記載ミスした土地と実際に建築された土地の形状が似ていて、その土地が同所有者だったら、記載ミスに気付かず登記してしまいそうです(汗)
だから、土地家屋調査士だからと勝手に判断するのではなく、所有者、建築業者などに聞き取り調査することも大事な調査方法の一つだと思いました。

 

もし建物の所在を間違って登記した場合は、建物表題部更正(所在更正)登記を申請し、訂正することができます。


新オンライン登記申請で建物登記申請の変更点「所在欄」

平成23年2月14日より、オンライン登記申請が大きく変わり、
土地家屋調査士の業務上の建物登記申請時の変更点(注意点)があります。

私は、オンライン登記申請システムが変更してから、初めての建物表題登記を申請しました。
すると、法務局から電話がきて、建物の所在欄にエラーがあるとのことでした。

よく調べると、
今まで通り、所在欄には、例として「長野県諏訪市大字中州5072番地2」と入力していましたが、
今回からのオンライン登記申請システムでは、所在欄が「地番区域」「敷地番」「換地等の記載」と入力欄が増えています。


これからは、
地番区域欄に「長野県諏訪市大字中州」
敷地番欄に「5072番地2」

と分けて入力しなければいけません。



【PS】
茅野市等に多い仮換地の地域についても、「原因及びその日付」欄でなく、「換地等の記載」欄に変わりますので、この所在欄部分の入力箇所が変更されているので、注意が必要です。


未登記建物を買い受けた取得者から表題登記ができるか?

こんな問合せがありました。

現在、築十数年の住宅(居宅)の建物を所有しているAさん。ちなみにその居宅建物は未登記です。
その未登記建物をBさんに売り渡し後、Bさんから建物の表題登記ができますか?


【解決策】
もちろん未登記建物を買い受けたBさんから建物表題登記は申請することはできます。

その時に必要になる書類として、
・ 前所有者であるAさんの建物について所有権を証明する書類
   Aさんが新築したのであれば建築確認済証または、納税証明書
・ Bさんの建物について所有権を証明する書類
   売買契約書または、建物代金の領収書
・Bさんの建物について住所を証明する書類
   住民票
以上の他に、Aさんの印鑑証明書があればバッチリだと思います。

また、AさんがBさんに建物を売り渡した後でも、何らかの事情によって、Aさんから建物の表題登記を申請したい場合でも、その申請は認められます。(Q&A表示に関する登記の実務 第4巻 P23)


建物登記において鉄骨造と軽量鉄骨造の違いとその影響

建物表題登記において、建物が建築され完成していれば、現地調査に行っても構造が、木造なのか軽量鉄骨造なのか鉄骨造なのかなどは、判断しずらい場合があります。その時に重要な判断材料として、建築確認申請書があります。そこには屋根、構造等の記載があります。


私はあるハウスメーカーの一般住宅の建物表題登記において、建築確認申請書に「鉄骨造」と記載されており、珍しいなと感じてはいましたが、現地で建物内を調査すると柱が少なく大きなワンフロアーのリビングとキッチン、トイレの1階と2階は数十畳はある二つの部屋と収納部屋から構成されていました。
本当に「鉄骨造」なのか壁に穴を開けて部材を確認する訳にはもちろんいきませんので、登記における建物の構造は建築確認申請書のとおり「鉄骨造」と判断し登記申請書の構造欄に「鉄骨造●●屋根●階建」としました。

建物表題登記完了から数日後、所有権保存登記、住宅ローンの抵当権設定の段階で「鉄骨造」ではなく、「軽量鉄骨造」だというハウスメーカーからのご指摘がありました(汗)。
それは大変にまずいです!!
鉄骨造と軽量鉄骨造、または木造などでは評価額が変わってきます。そうすると建物の所有権保存登記時の登録免許税が評価額によって算出されますから、この場合だと軽量鉄骨造より鉄骨造の方が評価額は高いので実際より多く登録免許税を払わなければならなくなるからです。
よって大至急、構造の更正登記をして「錯誤」で直すことに m(_ _)m


どうも、建築確認申請書には軽量鉄骨造でも「鉄骨造」と記載する場合も多々あるようです。実際に私達、土地家屋調査士は建物が完成したのちに表題登記をお願いされることがほとんどなので、実際にどのような部材を使用しているか自分の目で確認できないのが現状・・・。
今後このような事がないように現場代理人に確認するなりしてより慎重な判断が必要だと実感しました。

ちなみに、鉄骨造と軽量鉄骨造の違いは?

  • 厚みが違う。鉄骨は10mm程度、軽量鉄骨は2.3mm、3,2mm程度
  • 部材が違う。鉄骨はH鋼という本物の鉄骨、軽量鉄骨はCチャンネルという鉄板を折り曲げた部材
  • なにより建物の評価額が違う。

名前は鉄骨と軽量鉄骨は似ていますが全然別物です。
住宅の場合は、ほとんどが軽量鉄骨造ですが、鉄骨造の建物もないわけではないので注意が必要です。


新築する建物の壁と境界線の47cmで良いのか?悪いのか?

先日、諏訪南インターの近くで土地の分筆のため測量に行ってきました。
分筆する面積と境界線の距離を指定され、何度も検討してようやく現地に分筆点を設置できるまでに漕ぎ着け、ウキウキと現場に到着。
現場では建物の形状に縄をはり地鎮祭の最中でしたが、ちょうど終わり際で測量の準備をしていると間に地鎮祭終了とはナイスタイミング!

建築業者さん、不動産屋さん、施主様の立会のもと分筆点を設置することに、すると、建物の形状として張られた縄と47cmと近い。
そうすると、この新築する建物の壁と境界線の47cmで良いのか、悪いのかという話し合いです。

庇が壁から55cmなので、今のままでは完全に越境問題ですので、良いのか、悪いのかと言われれば「悪い」!です・・・。

でも、ただ「悪い」と言うのも芸がないので、現場は、防火地域でも準防火地域でもないので民法ではこれこれですよ。と施主様にご説明が始まり。
分筆する土地は施主様のご親類なので、両者が合意すれば、このままで建築は可能でしょうが、この親類関係がミソで後々の将来を考えると、代が変わってくるほど他人よりタチが悪くなる可能性が十分にありますから、なんて笑い話の雑談の結果、建物は境界線から1m離してもらうことになりました。それではどうもコーヒーご馳走様でした。

民法 第234条 (境界線付近の建築の制限)
  1. 建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。
  2. 前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
民法 第235条
  1. 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側(ベランダを含む。次項において同じ。)を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
  2. 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。
民法 第236条 (境界線付近の建築に関する慣習)
  1. 前二条の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。
建築基準法 第65条 (隣地境界線に接する外壁)
  1. 防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。